A Complete Guide für Restaurant Real Estate Investments

Essen Gehen Hamburg

Restaurants sind ein beliebter Gewerbeimmobilien für viele Investoren, weil:

  1. Die Mieter Schreiben oft eine sehr lange Laufzeit, zB 20 Jahre absolute triple net (NNN) Leasing. Das bedeutet, neben der Miete, Mieter für die Grundsteuern, Versicherungen und allen Wartungskosten auch zahlen. Das einzige, was der Investor zu zahlen hat, ist die Hypothek, die wiederum bietet eine sehr vorhersehbare Cashflow. Es gibt keine oder nur wenige Vermieter Verantwortung, weil der Mieter für die Wartung verantwortlich. Dies ermöglicht dem Anleger mehr Zeit für wichtige Sache im Leben zu tun, zum Beispiel Rente gehen. Alles, was Sie tun, ist die Miete Scheck an die Bank. Dies ist einer der wichtigsten Vorteile der Anlage in einem Restaurant oder Single-Tenant-Immobilie.
  2. Ob reich oder arm, die Menschen müssen essen. Amerikaner essen öfter, da sie zu beschäftigt sind, um zu kochen und die Bereinigung der Töpfe & amp; Pfannen danach denen oft das Schlimmste! Nach Angaben der National Restaurant Association, derzeit umfasst der Nation Gastronomie 937.000 Restaurants und wird voraussichtlich auf 537 Milliarden Dollar Umsatz im Jahr 2007 zu erreichen, im Vergleich zu nur 322.000.000.000 $ im Jahr 1997 und 200 Milliarden Dollar im Jahr 1987 (in der aktuellen US-Dollar). Im Jahr 2006, für jeden Dollar, die Amerikaner für Lebensmittel, 48 Cent in Restaurants verbracht. Solange es die Zivilisation auf der Erde wird es Restaurants und die Anleger werden sich wohl fühlen, dass die Anlage immer sehr gefragt.
  3. Sie wissen, dass Ihr Mieter nehmen sich sehr gut um Ihr Eigentum, weil es in ihrem besten Interesse, dies zu tun. Nur wenige Kunden, wenn überhaupt, will mit einem Restaurant, das ein schmutziges Badezimmer und / oder Müll auf dem Parkplatz hat zu gehen.

Es Restaurants sind nicht gleich, aus einer Investition Sicht .

Franchise gegenüber unabhängigen

Man hört oft, dass 9 von 10 neuen Restaurants werden im ersten Jahr scheitern; Dies ist jedoch nur ein Großstadtmythos, da es keine schlüssigen Studien zu diesem Thema. Es gibt nur eine Studie von Professor für Hospitality, Dr. HG Parsa der Ohio State University, die neuen Restaurants in der Stadt Columbus, Ohio in der Zeit von 1996 bis 1999 verfolgt ([1.999.019] Hinweis [1.999.020]: Sie können nicht ziehen sollte die Schlussfolgerung, dass die Ergebnisse die gleichen sind überall in den USA oder in anderen Zeiträumen.) Dr. Parsa beobachtet, dass Fischrestaurants waren die sicherste Ventures und dass mexikanische Restaurants erleben die höchste Rate des Scheiterns in Columbus, OH. Seine Studie fand auch 26% der neuen Restaurants geschlossen im ersten Jahr in Columbus, OH während 1996 bis 1999 neben wirtschaftliche Scheitern, die Gründe für Restaurants zu schließen sind Scheidung, schlechter Gesundheit und mangelnde Bereitschaft, eine Menge Zeit zu den Betrieb des Unternehmens zu begehen. Basierend auf dieser Studie, kann es sicher sein, um vorherzusagen, dass je länger das Restaurant im Geschäft gewesen ist, desto wahrscheinlicher ist es in Betrieb sein im nächsten Jahr, so dass der Vermieter weiter, um die Miete zu erhalten.

Für Franchise- Restaurants, verfügt über ein Franchise-Unternehmen, eine bestimmte minimale Menge an nicht-geliehenen Geld / Kapital, zum Beispiel haben $ 300.000 für McDonalds, sich zu qualifizieren. Der Franchisenehmer muss eine einmalige Franchisegebühr zahlen ungefähr $ 30.000 bis $ 50.000. Darüber hinaus hat der Franchisenehmer beitragen Lizenzgebühren und Werbung Gebühren gleich etwa 4% und 3% der Umsatzerlöse auf. Im Gegenzug erhält der Franchisenehmer Training auf, wie Sie und ein bewährtes und erfolgreiches Geschäft zu betreiben, ohne sich um die Vermarktung Teil. Dadurch wird ein Franchise-Restaurant Kunden, sobald die offenen Zeichen aufgestellt. Sollte der Franchisenehmer nicht, um das Geschäft am Standort ausführen, kann die Franchise der aktuellen Franchisenehmer mit einer neuen zu ersetzen. Der König von Franchise Hamburger Restaurants ist die Fast-Food-Kette McDonalds mit mehr als 32.000 Standorten in 118 Ländern (etwa 14.000 in den USA) ab 2010. Es hat $ 34.2B im Verkauf im Jahr 2011 mit einem Durchschnitt von $ 2,4 Mio. im Umsatz pro US-Standort . McDonalds erfasst derzeit mehr als 50% Marktanteil der $ 64000000000 US-Hamburger-Restaurant Markt. Seine Verkaufszahlen sind um 26% in den letzten 5 Jahren. Distant hinter ist Wendys (durchschnittlich einen Umsatz von $ 1,5 Mio.) mit $ 8.5B in Vertrieb und 5904 speichert. Burger King an dritter Stelle (durchschnittlich einen Umsatz von $ 1,2 Mio.) mit $ 8.4b in Verkauf, 7264 Stores und 13% der Hamburger-Restaurant Marktanteil (unter allen Restaurant-Ketten, U-Bahn ist mit $ 11.4b Umsatz 23.850 Geschäften und Starbucks auf Platz zwei Platz 3 mit $ 9.8b von Umsatz und 11.158 Filialen). Erfolg McDonalds ist offenbar nicht das Ergebnis, wie lecker seinen Big Mac Geschmack aber etwas komplizierter. Per einer Befragung von 28.000 Online-Abonnenten der Zeitschrift Consumer Report, McDonalds Hamburgern Rang zuletzt unter 18 nationalen und regionalen Fastfood-Ketten. Er erhielt eine Punktzahl von 5.6 auf einer Skala von 1 bis 10, wobei 10 die beste, hinter Jack in the Box (6.3), Burger King (6.3), Wendy (6.6), Sonic Drive In (6.6), Carls Jr (6,9 ), Back Yard Burgers (7.6), Five Guys Burgers (7,9) und In-N-Out Burger (7.9). [1.999.003] [1.999.002] Fastfood-Ketten sind in der Regel neue Trends schneller erkennen. Zum Beispiel, so früh wie 5.00 Uhr geöffnet sind sie als Amerikaner sind zunehmend den Kauf ihrer Frühstück früher. Sie sind auch den Verkauf von mehr Café; latté; Frucht-Smoothies mit Starbucks und Jumba Juice konkurrieren. Sie sehen auch Salate auf der Speisekarte. Dies gibt Kunden mehr Gründe, um Fast-Food-Restaurants vorbei und machen sie attraktiver für verschiedene Kunden.

Mit unabhängigen Restaurants, dauert es oft eine Weile, um für die Kunden, um zu kommen und versuchen Sie das Essen. Diese Betriebe sind besonders zäh in den ersten 12 Monaten der Öffnung, vor allem mit den Eigentümern der minimalen oder gar keinen nachgewiesene Erfolgsbilanz. So im Allgemeinen, „Tante-Emma“ Restaurants sind riskante Investition aufgrund der schwachen Umsatz paraphieren. Wenn Sie sich in einem Nicht-Markennamen Restaurant zu investieren, stellen Sie sicher, die Rückkehr ist proportional zu den Risiken, die Sie übernehmen wird.

Manchmal ist es nicht leicht, zu sagen, ob ein Restaurant ist ein Markenname oder Nicht-Markennamen. Einige Restaurantketten nur in Betrieb nehmen oder sind sehr beliebt in einer bestimmten Region. Zum Beispiel Whataburger Restaurant-Kette mit über 700 Standorten in 10 Staaten ist eine sehr beliebte Fast-Food-Restaurant-Kette in Texas und Georgia. Es ist jedoch nach wie vor an der Westküste bekannt als 2012 Markenname Ketten neigen dazu, eine Website, in dem alle Positionen sowie weitere Informationen. Also, wenn Sie ein Restaurant Website von Google oder Yahoo finden Sie schnell erkennen, wenn eine unbekannte Namen ist ein Markenname oder nicht. Sie können grundlegende Verbraucherinformation zu erhalten zu fast allen Restaurantketten in den USA auf Wikipedia.

Die zehn am schnellsten wachsenden Ketten im Jahr 2011 mit Umsatz über 200 Millionen Dollar

Nach Technomic, ist die folgende die 10 am schnellsten wachsenden Restaurant-Ketten in Bezug auf Einnahmen Wechsel 2010-2011: [1.999.003] [1.999.002] [1.999.005]

  • Five Guys Burgers and Fries mit $ 921 Mio. Umsatz und 32,8% zu ändern. [1.999.007]
  • Chipotle Mexican Grill mit $ 2.261B Umsatz- und 23,4% zu ändern. [1.999.007]
  • Jimmy Johns Gourmet Sandwich Shop mit $ 895M in Umsatz und 21,8% zu ändern. [1.999.007]
  • Yard House mit $ 262M in Umsatz und 21,5% zu ändern. [1.999.007]
  • Firehouse Subs mit $ 285M in Umsatz und 21,1% zu ändern. [1.999.007]
  • BJs Restaurant & amp; Sudhaus mit $ 621m von Umsatz und 20,9% zu ändern. [1.999.007]
  • Buffalo Wild Wings Grill & amp; Bar mit $ 2.045B Umsatz- und 20,1% zu ändern. [1.999.007]
  • Raising Cane die Chicken Fingers mit $ 206M in Umsatz und 18,2% zu ändern. [1.999.007]
  • Noodles & amp; Unternehmen mit $ 300M in Umsatz und 14,9 Veränderung in%. [1.999.007]
  • Wingstop mit $ 382 Mio. Umsatz und 22,1% Veränderung [1.999.007] [1.999.014] [1.999.003] [1.999.002] [1.999.019] Lease & amp. Mieten Garantie

    Die Mieter Schreiben oft eine langfristige absolute triple net (NNN) Leasing. Das bedeutet, neben der Grundmiete, zahlen sie auch für alle Betriebskosten: Grundsteuern, Versicherungen und Wartungskosten. Für Investoren ist das Risiko einer Unterhaltskosten Unsicherheit beseitigt und ihren Cashflow ist vorhersehbar. Die Mieter können auch die Miete mit ihrer eigenen oder Unternehmenswerte zu garantieren. Daher, falls sie das Geschäft stillgelegt werden müssen, werden sie weiterhin Miete zu zahlen für die Laufzeit des Mietvertrages. Unten sind ein paar Dinge, die Sie über die Leasing-Garantie wissen müssen:

    1. Im Allgemeinen, desto stärker ist die Garantie je niedriger die Rendite Ihrer Anlage. Die Garantie von McDonalds Corporation, mit einem starken „A“ S & amp; P-Unternehmensrating von einer Aktiengesellschaft ist viel besser als ein kleines Unternehmen, das von einem Franchise-Unternehmen mit ein paar Restaurants gehört. Folglich ist ein Restaurant mit ein McDonalds-Unternehmenspacht bietet normalerweise niedrigen 4,5-5% Kappe (Return of Investment im 1 [1.999.070] st [1.999.071] Jahr nach dem Kauf), während McDonalds mit einem Franchisenehmer Garantie (über 75% der Restaurants McDonalds Besitz von Franchisenehmern) können bieten 5-6% Kappe. So herauszufinden, die Menge der Risiken, die Sie bereit sind zu nehmen, da Sie nicht beide niedrige Risiken und hohe Renditen mit einer Anlage zu erhalten.
    2. Manchmal ist ein Multi-Location-Franchise wird eine Muttergesellschaft zu besitzen alle Restaurants zu bilden. Jedes Restaurant wiederum wird von einem Einzelinstituts Eingeschränkte Verbindlichkeiten Company (LLC) im Besitz, die Muttergesellschaft von Verbindlichkeiten zu schützen. So ist die Miete von der Garantie-Einzel LLC bedeutet nicht viel, da es nicht viel Vermögen haben.
    3. Eine gute, lange Garantie macht nicht eine Zitrone ein gutes Auto. Ebenso ist eine starke Garantie nicht machen ein lausiger Restaurant eine gute Investition. Es bedeutet nur der Mieter bemühen, Sie zahlen die Miete zu machen. Seien Sie also nicht eine Eigenschaft beurteilen vor allem auf die Garantie.
    4. Die Garantie ist gut, bis das Unternehmen, das sie garantiert meldet Insolvenz an. Zu dieser Zeit reorganisiert das Unternehmen seine Aktivitäten durch Schließen Standorte mit niedrigen Einnahmen und halten die guten Lagen (dh diejenigen mit starken Umsatz). So ist es mehr von entscheidender Bedeutung für Sie eine Immobilie in einer guten Lage, um zu wählen. Wenn es geschieht, eine schwache Garantie, (zB von einem kleinen, privaten Unternehmen), werden Sie doppelten Nutzen zu erhalten:. Pünktlich Mietzahlung und hohen Return [1.999.007] [1.999.008]
    5. Wenn Sie geschehen, in einem zu investieren „Mom & amp; Pop“ Restaurant, sicherzustellen, dass alle die Prinzipien, wie zB sowohl Tante-Emma, ​​garantieren den Mietvertrag mit ihrem Vermögen. Die Garantie sollte durch einen Anwalt überprüft, um sicherzustellen, dass Sie gut geschützt werden.

    Location, Location, Location

    Eine miese Restaurant kann tun auch in einer guten Lage, während diejenigen mit einem guten Menü kann an einer schlechten Lage nicht. Eine gute Lage wird ein starkes Umsatz für den Betreiber erzeugen und ist in erster Linie, um Ihnen wichtig als Investor. Es sollten diese Eigenschaften haben:

    1. Hohe Verkehrsaufkommen : Das wird mehr Kunden auf das Restaurant und als Folge hoher Umsatz zu ziehen. So ein Restaurant am Eingang zu einem regionalen Einkaufszentrum oder Disney World, einem großen Einkaufszentrum, oder Hochschulen ist immer wünschenswert.
    2. Gute Sicht & amp; Beschilderung : hohes Verkehrsaufkommen muss von guter Sicht von der Straße begleitet werden. Dies Werbekosten zu minimieren und ist eine ständige Erinnerung für die Gäste zu kommen.
    3. Einfache Eingang und Ausgang : ein Restaurant auf einer Einwegstraße parallel zu einer Autobahn befindet, läuft eine Menge Verkehr zu erhalten und hat die größte Sichtbarkeit, ist aber nicht in einer großartigen Lage. Es ist schwer für potenzielle Kunden, um wieder, wenn sie verpassen den Eingang. Darüber hinaus ist es nicht möglich, eine Linkskurve. Auf der anderen Seite ist das Restaurant direkt an der Autobahnausfahrt bequemer für die Kunden.
    4. Ausgezeichnete demographische : ein Restaurant sollte auch in einem Gebiet mit einem großen, wachsenden Bevölkerung und hohen Einkommen, da es mehr Menschen mit Geld zum Ausgeben hat zu tun. Sein Unternehmen sollte mehr und mehr Einkommen zur Erhöhung höhere Mieten zahlen zu generieren.
    5. Viele Parkplätze : Die meisten gefesselt Restaurants haben ihren eigenen Parkplatz für die Kunden zu Spitzenzeiten unterzubringen. Wenn Kunde nicht einen Parkplatz in wenigen Minuten zu finden, gibt es eine gute Chance, dass sie es zu überspringen und / oder nicht zurückkommen, so oft. Eine typische Fastfood-Restaurant, müssen etwa 10 bis 20 Parkplätze auf 1000 Quadratmeter Fläche. Fastfood-Restaurants, zum Beispiel McDonalds wird mehr Parkplätze müssen als hinsetzen Restaurants, zB Olive Garden.
    6. Hoher Umsatz : Der jährliche Bruttoeinnahmen allein nicht viel sagen, da größere – in der Bezeichnung der Quadratmeterzahl – Restaurant tendenziell höheren Umsatz haben. So ist die Miete zum Umsatz-Verhältnis ist ein besseres Maß für den Erfolg. Bitte beachten Sie die Gewinnquote im Due-Diligence-Abschnitt für die weitere Diskussion zu mieten.
    7. Hohe Eintrittsbarrieren : Das bedeutet einfach, dass es nicht einfach ist, diese in der Nähe aus verschiedenen Gründen zu replizieren: der Bereich einfach nicht mehr entwicklungsfähige Grundstücke haben oder der Masterplan gibt es nicht mehr erlaubt Bau von Gewerbeimmobilien, oder es teurer ist, eine ähnliche Eigenschaft bauen aufgrund der hohen Kosten für Land und Baumaterialien. Aus diesen Gründen ist der Mieter wahrscheinlich, den Mietvertrag zu erneuern, wenn das Geschäft rentabel ist.

    Finanzierung Überlegungen

    In der Regel der Zinssatz ist etwas höher als der Durchschnitt für Restaurants aufgrund der Tatsache, dass sie Single-Tenant Objekte sind. An die Kreditgeber, gibt es eine wahrgenommene Risiko, denn wenn das Restaurant geschlossen, könnten Sie möglicherweise verlieren, 100% Ihres Einkommens von diesem Restaurant. Die Kreditgeber bevorzugen auch nationale Markennamen Restaurants. Darüber hinaus werden einige Kreditgeber nicht außerhalb der staatlichen Investoren leihen vor allem, wenn die Restaurants in kleineren Städten. So kann es eine gute Idee für Sie, um in einem Franchise-Restaurants in den großen Ballungsräumen, beispielsweise investieren Atlanta, Dallas. Im Jahr 2009 ist es eine große Herausforderung, die Finanzierung für sit-down Restaurant Akquisitionen zu erhalten, vor allem für Tante-Emma und regionalen Restaurants aufgrund der angespannten Kreditmarkt. Allerdings scheinen die Dinge ein bisschen im Jahr 2010 verbessert haben Wenn Sie um den günstigsten Preis und die Bedingungen für den Kredit zu bekommen, sollten Sie die nationalen Franchise-Restaurants in den großen U-Bahnen zu halten. [1.999.003] [1.999.002] Wenn die Kappe Rate höher ist als der Zinssatz des Darlehens, zB Cap-Rate von 7,5%, während die Verzinsung beträgt 6,5%, dann sollten Sie die Kreditaufnahme so weit wie möglich zu berücksichtigen. Sie erhalten 7,5% Rendite auf Ihre Anzahlung plus 1% Rendite für das Geld zu leihen. Damit Sie Ihre Gesamtrendite (Kassen Bargeld) wird höher als die Cap-Rate sein. Da außerdem die Inflation in naher Zukunft erwartet wird, höher zu sein wegen der steigenden Kosten für Treibstoff, das Geld, das Sie Ihren Kauf finanzieren wird weniger wert zu leihen. So ist es auch von Vorteil für Hebel jetzt zu maximieren

    Due Diligence Untersuchung

    Sie können diese Faktoren vor der Entscheidung, mit dem Kauf vorangehen zu berücksichtigen:.

    1. Finanzinformationen Mieter : Der Gastronomiebetrieb ist arbeitsintensiv. Die durchschnittliche Mitarbeiter erzeugt nur etwa 55.000 $ Umsatz pro Jahr. Der Materialaufwand, beispielsweise Lebensmittel und Zubehör sollten etwa 30 bis 35% des Umsatzes werden; Arbeits-und Betriebskosten von 45 bis 50%; mieten ungefähr 7-12%. Tun Sie so überprüfen Sie die Gewinne und Verlust (P & amp; L) Aussagen, sofern vorhanden, mit Ihrem Steuerberater. In der P & amp; L Aussage, sehen Sie möglicherweise das Akronym EBITDAR. Es steht für E arnhinweise B evor I Ncome [1999151 ] T Achsen D epreciation (Ausrüstung), [1.999.019] [1.999.151] A [1.999.152] [1.999.020] mortization (Kapitalverbesserung) und R ent. Wenn Sie nicht sehen, Lizenzgebühren in P & amp; L eines Franchise-Restaurant oder Werbeaufwendungen in der P & amp; L einer unabhängigen Restaurant, können Sie den Grund, warum zu verstehen. Natürlich werden wir wollen sicherstellen, dass das Restaurant ist profitabel, nachdem die Miete zu bezahlen. Im Idealfall würden Sie gerne an Nettogewinn gleich 10-20% der Bruttoeinnahmen zu sehen. In den letzten Jahren hat sich die Wirtschaft eine Niederlage erlitten. Als Ergebnis haben Restaurants einen Rückgang der Bruttoumsatz von rund 3-4% erlebt. Dies scheint für die meisten überall wirkt haben, wenn nicht alle, Restaurants. Darüber hinaus kann es ein neues Restaurant mehrere Jahre dauern, um potenzielle Umsatzziel zu erreichen. Erwarten Sie also nicht neue Standorte zu profitablem sofort auch für angekettet Restaurants sein.
    2. Mieters Kredit-Geschichte : wenn der Mieter ist eine private Aktiengesellschaft, können Sie in der Lage, dem Mieter die Kredit-Geschichte von Dun & amp zu erhalten; Bradstreet (D & amp; B). D & amp; B bietet Paydex Punktzahl, die Geschäftswert von FICO, dh persönlichen Kredit-Geschichte des Gastes. Diese Punktzahl reicht von 1 bis 100, wobei höhere Werte anzeigt bessere Zahlungsmoral. Ein Paydex Punktzahl von 75 entspricht FICO Score von 700. Also, wenn Ihr Mieter hat eine Paydex Ergebnis von 80, wahrscheinlich die Miete Kontrollen umgehend bist du. [1.999.007] [1.999.008]
    3. Mietkauf Einnahmenquote : das ist das Verhältnis von Grundmiete über den Jahresbruttoumsatz des Ladens. Es ist ein schneller Weg, um festzustellen, ob das Restaurant rentabel, dh je geringer die Kennzahl, desto besser ist die Lage. Als Faustregel gilt: Sie wollen dieses Verhältnis weniger als 10%, der anzeigt, dass der Ort hat ein starkes Umsatz halten. Wenn das Verhältnis weniger als 7%, wird der Betreiber sehr wahrscheinlich machen eine Menge Geld, nachdem die Miete zu bezahlen. Die Miete Garantie ist wahrscheinlich in diesem Fall nicht von Bedeutung. , Die Miete zu Einnahmenquote ist jedoch keine genaue Weg, um festzustellen, ob der Mieter einen Gewinn zu erzielen oder nicht. Es berücksichtigt nicht die Grundsteuern Kosten als Teil der Miete zu nehmen. Vermögenssteuern – in Prozent des geschätzten Wertes berechnet – variieren von Staaten, Zustände. Zum Beispiel in Kalifornien, es ist etwa 1,25% des geschätzten Wertes, 3% in Texas, und so hoch wie 10% in Illinois. Und so ein Restaurant mit Miete zu Income-Ratio von 8% konnte in einem Staat profitabel sein und trotzdem Geld zu verlieren in einem anderen. [1.999.007] [1.999.008]
    4. Parkplätze : Restaurants tendenziell eine höhere Anzahl von Parkplätzen müssen, weil die meisten Gäste sind in der Regel in einem kleinen Zeitfenster vorbei. Sie müssen mindestens 8 Parkplätze pro 1000 Quadratfuß (SF) der Gastronomieflächen. Fastfood-Restaurants können zu 15 bis 18 Plätze pro 1000 müssen SF. [1.999.007] [1.999.008]
    5. Kündigungsklausel : einige der langfristige Mietverträge geben dem Mieter hat eine Option, den Mietvertrag zu kündigen, wenn es ein Feuer zerstört einen bestimmten Prozentsatz des Grundstücks sein. Natürlich ist dies nicht wünschenswert, wenn dieser Prozentsatz zu niedrig ist, zB 10%. So stellen Sie sicher, dass Sie den Mietvertrag lesen. Sie wollen auch sicherstellen, dass die Versicherung deckt auch die Mieteinnahmen Verlust für 12-24 Monate bei Eigentum durch Feuer oder Naturkatastrophen. [1.999.007] [1.999.008]
    6. Preis pro SF : Sie sollte etwa $ 200 bis $ 500 pro SF bezahlen. In Kalifornien Sie eine Prämie zu zahlen, zum Beispiel haben 1000 $ pro SF für Restaurants Starbucks, die normalerweise bei sehr hohen Preis pro SF verkauft werden. Wenn Sie mehr als $ 500 pro SF für das Restaurant, stellen Sie sicher Rechtfertigung dafür haben. [1.999.007] [1.999.008]
    7. Miete pro SF : im Idealfall sollten Sie in eine Immobilie, in der die Miete pro SF niedrig ist, zB zu investieren $ 2 bis $ 3 pro SF pro Monat. Dies gibt Ihnen Raum, um die Miete in der Zukunft zu erhöhen. Außerdem ist die niedrige Miete gewährleistet des Mieters Geschäft ist profitabel, so wird er da sein, um zu halten die Miete zu bezahlen. Starbucks sind in der Regel zahlen eine Prämie zu mieten $ 2 bis 4 pro SF monatlichen da sie häufig zu einem Premium-Standort mit viel Verkehr und hohe Sichtbarkeit entfernt. Wenn Sie in einem Restaurant, in dem der Mieter zahlt mehr als $ 4 pro SF monatlich investieren möchten, stellen Sie sicher, Sie könnten Ihre Entscheidung zu rechtfertigen, weil es schwer ist, einen Gewinn in der Gastronomie zu machen, wenn der Mieter höhere Miete zu bezahlen. Einige Restaurants können eine Prozentklausel. Das bedeutet neben der Mindestgrundmiete, der Betreiber zahlt Ihnen auch einen Prozentsatz seines Einkommens, wenn es einen bestimmten Schwellenwert erreicht.
    8. Mieterhöhung : Ein Restaurant Vermieter in der Regel entweder eine jährliche Miete um 2% oder einen Anstieg um 10% alle 5 Jahre. Als Anleger sollten Sie lieber 2% jährliche Mieterhöhung da 5 Jahre sind eine lange Zeit, um eine Gehaltserhöhung zu warten. Sie werden auch mehr Miete erhalten mit 2% jährliche Zunahme über 10% Steigerung alle 5 Jahre. Außerdem, wie die Mietsteigerungen jedes Jahr so ​​auch den Wert Ihrer Investition. Der Wert des Restaurant wird oft auf die Miete sie erzeugt auf der Basis. Wenn die Miete erhöht, während die Marktkapitalisierung gleich bleibt, wird Ihre Investition in Wert zu schätzen wissen. Es gibt also keinen entscheidenden Vorteil für die Investition in ein Restaurant in einem bestimmten Bereich, beispielsweise Kalifornien. Es ist wichtiger, um ein Restaurant in einer großartigen Lage zu wählen.
    9. Vertragslaufzeit : in der Regel Investoren bevorzugen langfristige, zB 20 Jahre Mietvertrag, so dass sie nicht haben, um über die Suche nach neuen Mietern kümmern. Während eines Zeitraums mit niedriger Inflation, z.B. 1% bis 2%, das ist in Ordnung. Wenn jedoch die Inflation hoch ist, beispielsweise 4%, das heißt, Sie werden technisch weniger Miete zu bekommen, wenn die Mieterhöhung ist nur 2%. So schließe nicht aus, Eigenschaften mit ein paar Jahren verlassen des Mietverhältnisses, da möglicherweise starke Aufwärtspotenzial sein. Wenn der Mietvertrag ausläuft, ohne Optionen, kann der Mieter haben zu viel höheren Marktmiete zu zahlen.
    10. Risiken im Vergleich zu Investitionskosten : als Investor, wie Sie Objekte, die sehr hohe Rendite, zB anbieten 8% bis 9% Cap-Rate. Und so können Sie eine völlig neue Franchise-Restaurants von einem Entwickler zum Verkauf angeboten werden angezogen werden. In diesem Fall baut der Entwickler die Restaurants komplett mit Betriebs- und Geschäftsausstattung (FFEs) für die Franchise-Nehmer auf der Grundlage der Franchise-Spezifikationen. Der Franchisenehmer unterzeichnet einen 20 Jahre absolute NNN Lease sehr großzügig Miete zu bezahlen pro SF, zB $ 4 bis $ 5 pro SF monatlich. Der neue Franchise-Nehmer ist bereit, dies zu tun, weil er nicht brauchen, um mit jedem Geld, um ein Geschäft zu eröffnen. Die Anleger sind begeistert über die hohe Rendite; dies kann jedoch eine sehr riskante Investition. Derjenige, der garantiert wird, um Geld zu verdienen, ist der Entwickler. Der Franchisenehmer kann nicht bereit sind, auf in schwierigen Zeiten zu halten, da er keinerlei Eigenkapital in der Immobilie haben. Sollte dem Franchisenehmer Unternehmen scheitert, können Sie nicht in der Lage, einen Mieter bereit, eine solche hohe Miete zahlen zu finden, und Sie können mit einem leeren Restaurant am Ende.
    11. Track-Aufzeichnungen des Betreibers : Das Restaurant wird von einem Bediener mit 1 oder 2 vor kurzem geöffneten Restaurants laufen wird wahrscheinlich eine risikoreichere Investitionen. Auf der anderen Seite kann ein Bediener mit 20 Jahren im Geschäft und 30 Standorten eher um im nächsten Jahr sein, Sie zahlen die Miete sein. [1.999.007] [1.999.008]
    12. Handelseinrichtungen :. Einige Restaurants sind mit Handelseinrichtungen verkauft, deshalb sollten Sie schriftlich, was in den Verkauf zu dokumentieren
    13. Fast-food gegen Sit-down : Während Fast-Food-Restaurants, wie zB McDonalds gut während des Abschwungs, Sitz Familien-Restaurants sind in der Regel empfindlicher auf die Rezession zu sein wegen der höheren Preise und hohe Kosten. Diese Restaurants kann es zu einem zweistelligen Rückgang der von Jahr zu Jahr Einnahmen. Als Folge wurden viele sit-down Restaurants nach unten während der Rezession zu schließen. Wenn Sie die Investition in ein sit-down Restaurant, sollten Sie eine in einem Gebiet mit hohem Einkommen und großen Bevölkerung zu wählen

    Sale & amp. Lease Back

    Manchmal ist die Restaurantbetreiber kann den Immobilienteil verkaufen und Lease-Back die Eigenschaft für eine lange Zeit, wie zB 20 Jahre. Ein typischer Anleger würden sich wundern, wenn der Bediener in finanziellen Schwierigkeiten, so dass ihm die Immobilie verkaufen, um seine Schulden zu bezahlen. Es kann oder kann nicht der Fall sein; Allerdings ist dies eine schnelle und einfache Möglichkeit für die Restaurantbetreiber, um Geld aus den Aktien aus gutem Grund zu bekommen: Geschäftsausweitung. Natürlich könnte der Bediener die Immobilie mit Bargeld aus refinanzieren, aber das kann nicht die beste Option sein, weil:

    1. Er kann nicht das Geld als Kreditgeber verleihen oft nur 65% des Wertes der Immobilie in einer Refinanzierung Situation zu maximieren. [1.999.007]
    2. Das Darlehen wird als langfristige Verbindlichkeiten in der Bilanz, die oft nicht in einem positiven Licht gesehen zu zeigen.
    3. Die Zinssätze nicht so günstig sein, wenn das Restaurant Betreiber nicht über eine starke Bilanz.
    4. Er kann nicht in der Lage, alle Kreditgeber zu finden aufgrund der angespannten Kreditmarkt.

    Sie werden oft sehen 2 verschiedene Cash-out-Strategien, wenn Sie an der Miete von der Restaurant bezahlt aussehen Betreiber:

    1. Konservative Marktmiete : Der Bediener will sicherstellen, dass er eine niedrige Miete zahlt, damit seine Gastronomie hat eine gute Chance, profitabel. Er bietet auch konservative Cap-Rate an die Anleger, wie zB 7% Kappe. Infolgedessen ist sein Geld aus belaufen sich auf moderate klein. Dies kann ein geringes Risiko Investment für Anleger, weil die Mieter ist eher in der Lage, um die Miete zu leisten.
    2. Deutlich höhere als die marktübliche Miete : Der Betreiber will sein Geld von der Preisgestaltung der Eigenschaft sehr viel höher als der Marktwert, zB maximieren out $ 2M für ein $ 1M Eigentum. Investoren werden manchmal angeboten hohen Cap-Rate, zB 10%. Der Betreiber kann $ 5 der Miete pro Quadratmeter in einem Gebiet, wo die Miete für vergleichbare Eigenschaften ist $ 3 pro Quadratmeter zu zahlen. Als Ergebnis kann die Gastronomie an diesem Ort eine durch höhere Mieten Verlust erleiden. Allerdings bekommt der Fahrer so viel Geld wie möglich. Diese Eigenschaft könnte sehr gefährlich für Sie sein. Wenn der Mieter die Unternehmen, macht es nicht und er erklärt, Konkurs, müssen Sie niedrigere Miete an einen anderen Mieter anbieten, Ihre Gebäude zu mieten.

    Erbbaurecht [1999003 ]

    Gelegentlich werden Sie sehen, ein Restaurant vor Erbbaurecht zu verkaufen. Der Begriff Erbbaurecht kann verwirrend sein, da es bedeuten könnte

    1. Sie kaufen das Gebäude und leasen das Land von einem anderen Investor auf einer langfristigen, zB im Besitz 50 Jahren Erbbaurecht. [1.999.007] [1.999.008]

    2. Sie kaufen das Land, in dem der Mieter Eigentümer des Gebäudes. Dies ist der wahrscheinlichste Szenario. Der Mieter baut das Restaurant mit eigenem Geld und dann schließt typischerweise ein 20 Jahre NNN Lease, um die Menge zu verpachten. Wenn der Mieter den Mietvertrag nicht verlängern, dann wird das Gebäude mit dem Grundbesitzer zurückgekehrt. Die Cap-Rate ist oft 1% niedriger, beispielsweise 6-7,25 Prozent, verglichen mit Restaurants, in denen Sie Land und Gebäude zu kaufen.

    Da der Mieter hat eine erhebliche Menge an Geld (ob allein oder Fremdmittel) für den Bau des Gebäudes zu investieren, hat es doppelt sicher, dass dies der richtige Ort zu sein für ihr Geschäft. Darüber hinaus sollte der Mieter nicht die Miete zahlen oder nicht, das Leasingverhältnis, das Gebäude mit erheblichen Wert wird Ihnen als Grundbesitzer zurück zu erneuern. So wird der Mieter eine Menge mehr, Geschäfts- und Gebäude zu verlieren, wenn es nicht ihre Pflicht zu erfüllen. Und so denkt zweimal darüber nicht in der Miete überprüft Versenden. In diesem Sinne ist das ein bisschen sicherer Investition als ein Restaurant, in dem Sie sowohl das Grundstück nebst Gebäude besitzen. Neben der unteren Kappe Rate, die erhebliche Nachteile für Erbbaurecht sind

    1. Es sind keine steuerlichen Abschreibungen als die IRS ermöglicht es Ihnen nicht, um sein Land Wert verlieren. So Ihre Steuerschulden sind höher. Die Mieter, auf der anderen Seite, können 100% an Wert den Wert der Gebäude und Ausrüstungen, die Gewinne aus dem Geschäft gegenüber. [1.999.007] [1.999.008]
    2. Wenn die Eigenschaft durch Feuer oder Naturkatastrophen, beispielsweise beschädigt Tornados können einige Mietverträge erlauben die Mieter auf Versicherungsleistungen zu sammeln und zu kündigen den Mietvertrag ohne Wiederaufbau der Immobilien in den letzten Jahren des Mietverhältnisses. Leider ist dieser Autor nicht bekannt, dass Versicherungsunternehmen, die Feuerversicherung, Sie zu verkaufen wäre, da Sie nicht Eigentümer des Gebäudes. Damit ist das Risiko erheblich ist, wie können Sie am Ende der Besitz eines sehr teuer Baulücke ohne Einkommen und einem großen Anwesen Steuern Rechnung.
    3. Die Mietverträge erlauben die Mieter nicht mit, um jede Struktur zu machen, zum Beispiel Dach, Reparaturen in den letzten Jahren des Mietverhältnisses. Dies kann erfordern, Investoren, Geld für unterlassene Instandhaltung Ausgaben zu verbringen und somit negative Auswirkungen auf den Cash-Flow der Immobilie haben.