Bewertung Bewertung des Restaurants

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Viele Gastwirte sind schockiert zu erfahren, dass sie nicht verkaufen oder vermieten ihre Immobilien Restaurant für einen Betrag in Höhe ihrer Steuerbemessungswert sind. Der Marktwert eines kürzlich erbauten Restaurant ist in der Regel kleiner als seine Baukosten. Wenn ein Eigentümer versucht, ein Verkaufspreis festgelegt oder leasen falls ist er nicht in der Lage, seine Kosten zu decken. Überschüssiges Grundsteuern ergeben sich aus unsachgemäßen Gebrauch des Kostenansatzes auf den Marktwert.

Der Kostenansatz ist eine ausgezeichnete Bewertungsmethodik für einige Arten von neuen Immobilien. Es funktioniert besser für Eigenschaften, die durch eine große Anzahl von Benutzern ohne Änderung verwendet werden kann, im Gegensatz zu speziellen Gebrauchseigenschaften werden. Apartment-Komplexe sind ein Beispiel für die Eigenschaften, in denen mehrere Benutzer die gleiche Eigenschaft mit wenigen, wenn überhaupt, Änderungen zu verwenden. Restaurants sind eine Kategorie, in der umfangreichen Renovierungsarbeiten werden in der Regel erforderlich, um ein Restaurant aus von einer Person zu konvertieren, um von einem anderen Betreiber zu verwenden. Dies gilt insbesondere, wenn Kette Restaurants beteiligt sind. Zum Beispiel, wie viel würde es kosten, ein Restaurant für McDonalds gebaut konvertieren, indem Pizza Hut verwendet werden?

Randy Dishongh, der Mason Jar Restaurant Group, kaufte vor kurzem ein 8250 Quadratmeter großen Restaurant, das durch verwendet wurde, ein anderer Betreiber und für die Verwendung durch seine Firma verändert. Es kostete $ 400.000 ($ 48,48 pro Quadratfuß foot0, das Restaurant zu konvertieren Phil Kensinger, der Kensinger & amp;. Company, kaufte vor kurzem eine 8000 Quadratmeter große Restaurant, das $ 300.000 ($ 37,50 pro Quadratfuß) kosten an die Bedürfnisse seiner Mieter zu konvertieren Kensinger berichtet: „Verbesserung. ein Restaurant built-to-suit hat oft wenig oder gar keinen Wert an einen Nachfolger Mieter. „

Ein Teil des von Restaurants entwickelt Unternehmenswert ist abhängig von einer markanten Architektur, die erkennbar Restaurant Gönner, die glauben, sie können, ist erwarten eine zuverlässige Qualität von Essen und Service zu einem festgelegten Preis in diesem Hotel. Es ist wichtig, Restaurantbetreiber, dass alle operativen Einheiten haben diese einzigartige Architektur. Es ist der Hauptgrund, große Restaurant-Betreiber wie McDonalds, Pizza Hut und Whataburger Unterscheidungs Restaurant Design mit markanten Signage.

Signage ist ein gutes Beispiel für ein von der High-Cost-Konvertierung Produkte. McDonalds goldenen Bögen sind unverwechselbar und auch den Zweck der Ankündigung zu seinen Gönnern die Anwesenheit Restaurant des McDonalds zu dienen. Allerdings sind sie nicht leicht für die Verwendung durch einen anderen umgewandelt Restaurant, vielleicht nicht einmal mit umfangreichen Umbaukosten. Das gleiche gilt für die Änderung der Höhe (äußeres Erscheinungsbild), Innenausstattungen und Wiederherstellen der Innenausbau. [1.999.003] [1.999.002] Die einzigartige Architektur des Kettenrestaurant Einrichtungen macht es schwierig, eine Einrichtung für eine Kette aufgebaut konvertieren, um von einer anderen Kette zu verwenden . Es kostet weniger, um sie vor Gebrauch von einer großen Kette an einen lokalen nonchain Betreiber zu konvertieren. Beispiele für nationale Ketten markante Architektur gehören. McDonalds, Pizza Hut, Burger King, Taco Bell, Long John Silvers, Pizza Inn, Jack in the Box und Whataburger

Definitionen Bestimmen Methodik

Die erste Schritte bei der Bestimmung der richtigen Bewertungsmethode beinhaltet, die Überprüfung einer Reihe von Definitionen, die Bestimmung, wie sie Restaurants, für die Überprüfung und die Gesetze, die in Ihrem Land gelten. Allerdings ist ständige Verfeinerung wesentlich für das Wachstum des Gutachtens Beruf. Eine aktuelle wirtschaftliche Definition der Marktwert wird wie folgt angegeben:

Die wahrscheinlichste Preise, da sich von einem bestimmten Zeitpunkt, in bar oder in Form entspricht bar oder in anderen genau offenbarte Bedingungen, für die die angegebene Eigenschaft Rechte sollten nach angemessener Exposition in einem Wettbewerbsmarkt unter allen Bedingungen erforderlichen auf ein faires Verkauf zu verkaufen, mit dem Käufer und Verkäufer jeweils handeln umsichtig, mit Sachkenntnis, und für das Eigeninteresse und unter der Annahme, dass weder unter unangemessenen Zwang. (Die Bewertung der Immobilien, 20. Aufl., 1992 von The Appraisal Institute veröffentlicht) [1.999.003] [1.999.002] Die folgende Definition wurde auf die von Agenturen, die Bundesfinanzinstitute in den Vereinigten Staaten zu regulieren vereinbart worden, darunter die Resolution Trust Corporation ( RTC):

Die wahrscheinlichste Preis, der eine Immobilie in einer wettbewerbsfähigen und offenen Markt unter allen Bedingungen erforderlichen auf ein faires Verkauf zu bringen, die Käufer und Verkäufer jeweils sorgfältig und sachkundig handeln und unter der Annahme des Preises in nicht betroffen durch übermäßige Anregung. Implizit in dieser Definition ist die Vollendung einer Veräußerung zu einem bestimmten Datum und der Eigentumsübergang vom Verkäufer auf den Käufer unter Bedingungen, wobei:

Käufer und Verkäufer in der Regel motiviert

sind beide Parteien gut informiert oder gut beraten, und das, was sie ihrem besten Interesse handeln betrachten

eine angemessene Frist für die Belichtung auf dem offenen Markt zugelassen

Zahlung wird in Form von Bargeld in den Vereinigten Staaten oder in Form hergestellt der finanziellen Regelungen dazu

der Preis stellt den normalen Rücksicht auf die Eigenschaft verkauft unberührt von jedem mit dem Verkauf gewährte besondere oder kreative Finanzierung oder Vertrieb Konzessionen vergleichbar. (USPAP, Ausgabe 1992) 1 [1.999.003] [1.999.002] Gebrauchswert. Der Wert einer bestimmten Eigenschaft hat für einen bestimmten use.2 [1.999.003] [1.999.002] Investitionswert. Der spezifische Wert einer Anlage auf einen bestimmten Investor oder Klasse von Investoren auf die individuellen Anlagebedürfnisse; unterscheiden sich von den Marktwert, die unpersönlich und freistehende ist. Siehe auch Markt value.3 [1.999.003] [1.999.002] Liquidationswert. Die wahrscheinlichste Preis, der eine festgelegte Interesse an Immobilien wird wahrscheinlich unter allen folgenden Bedingungen zu bringen.

Der Vollzug des Verkaufs innerhalb einer vom Kunden spezifizierten stark eingeschränkt zukünftigen Vermarktungszeitraum auftreten

[ 1999002] Aktuelle Marktbedingungen sind diejenigen, die derzeit für die Eigenschaft Interesse begutachtet erhalten.

Der Käufer ist umsichtig und sachkundig zu handeln.

Der Verkäufer ist unter extremen Zwang zu verkaufen.

Der Käufer ist in der Regel motiviert.

Der Käufer ist in dem, was er oder sie hält seine oder ihre Interessen zu handeln.

Eine begrenzte Marketing-Aufwand und Zeit für den Abschluss des Verkaufs zugelassen werden.

Die Bezahlung erfolgt in bar in US-Dollar oder in Bezug auf die finanziellen Regelungen vergleichbar daran vorgenommen werden.

Der Preis steht für die normale Gegenleistung für die Immobilie verkauft wird, unabhängig von besonderen oder kreative Finanzierung oder Verkaufskonzessionen von jedermann mit dem Verkauf gewährte.

Diese Definition kann geändert werden, um für die Bewertung mit bestimmten Finanzierungskonditionen bieten. Siehe auch Disposition Wert (Die obige Definition von The Appraisal Institute für besondere Aufgaben an Wert Definitionen vorgeschlagen, wurde von The Appraisal Institute Verwaltungsrat, Juli 1993 angenommen); Notverkauf; Zwangs Preis; und Markt value.4 [1.999.003] [1.999.002] Wie Marktwert zu Restaurants Nehmen [1.999.003] [1.999.002] Der Rest dieses Artikels wird zur Ermittlung und Bewertung der Marktwert für ein Restaurant konzentriert. Marktwert ist die Art der Bewertung in Texas durchgeführt. Der Nutzungswert oder den Einsatz in Wert ist der Wert eine Eigenschaft auf einen bestimmten Benutzer im Gegensatz zu dem Wert in dem offenen Markt. Investitionswert ist der Wert eine Investition hat für eine bestimmte Klasse von Investoren. Im Restaurant Bewertungen kann der Wert einer Investition in einem Restaurant mit einem langfristigen durch eine hohe Kredit Mieter garantiert dramatisch von den Marktwert des Grundstücks ohne die langfristigen Mietvertrag und Garantie. Liquidation Wert aus Marktwert in erster Linie durch eine kurze Vermarktungszeitraum aus. Die Bewertungsmethodik hier diskutiert bezieht sich auf den Marktwert statt des Nutzungswerts werden Investitionswert oder Liquidationswert. Der Marktwert des Restaurants Immobilien sollte aus dem Verkauf von Unternehmensfortführungs unterscheiden. Ist für ein ausführendes Restaurant verkaufte es kann es sich um den Verkauf von Immobilien, FF & amp; E (Möbel, Halterung und Ausrüstung), Unternehmenswert und Inventar. Die folgenden sind Definitionen für Immobilien, Unternehmenswert und Teilwert.

Immobilien. Physikalische Grundstücken und Zubehörteilen in das Land angebracht, zB Strukturen. Eine bestimmte Parzelle Landstrich, einschließlich Verbesserungen, wenn überhaupt. Siehe auch echte property.5 [1.999.003] [1.999.002] Business Value. Eine Wertsteigerung, die von Posten der immateriellen persönliches Eigentum wie Marketing und Management-Fähigkeiten, einem zusammengesetzten Arbeitskräfte, Betriebskapital, Handelsnamen, Konzessionen, Patente, Marken, Verträge, Leasingverträge und Betriebsvereinbarungen zur Folge hat. Siehe auch Fortführung value.6 [1.999.003] [1.999.002] Teilwert. Die durch eine bewährte Immobilienbetriebswert; gilt als eine separate Einheit mit einer bestimmten Niederlassung bewertet; auch genannt werde Wert. Siehe auch Geschäfts value.7 [1.999.003] [1.999.002] Wenn ein Restaurant verkauft wird, eine Massenpreis für diese vier Klassen von Vermögenswerten (Immobilien, FF & amp; E, Unternehmenswert und Inventar) wird in der Regel verhandelt werden. Während des Geschäftsverhandlungen, kann jede Partei sich Gedanken über die verschiedenen Elemente zu geben, sondern ist in der Regel eine stärkere Konzentration auf die durch das Restaurant und den Marktwert dieser Einnahmequelle generierten Netto-Cashflow. Wenn die Anwälte und Wirtschaftsprüfer zu engagieren, wird es notwendig sein, den Kaufpreis zu Immobilien zuzuordnen, FF & amp; E, Geschäftswert und Inventar. Bundeseinkommensteuer Auswirkungen kann die Zuordnung zwischen dieser Elemente beeinflussen. Viele Investoren werden versuchen, Abschreibungen für Bundessteuer zu maximieren. Dies beinhaltet die Maximierung der Zuordnung zum Gebäude Werte, FF & amp; E und Inventar. Investoren in der Regel versuchen, die Grundstücke und Geschäftswert zugeordnet Wert zu minimieren.

Bei der Bestätigung der vergleichbare Umsatz, ist es wichtig zu bestimmen, welche dieser Elemente beteiligt sind. Die letzte Reihe von Definitionen zu überprüfen ist Gebühr einfachen Immobilien und Standgebühr Immobilien:

Fee einfache Anwesen. Absolute Eigentum frei von allen anderen Rechten, oder Immobilien, unterliegt nur den Einschränkungen durch die staatlichen Befugnisse der Besteuerung, eminent domain, Polizeimacht auferlegt und escheat.8 [1.999.003] [1.999.002] Standgebühr Anwesen. Eine Beteiligung von einem Wirt mit den Nutzungsrechten und Überbelegung mit einem Pachtvertrag, anderen vermittelt statt. Die Rechte des Leasinggebers (der Leasinggegenstand Gebühr Besitzer) und Leasinggebühren werden von Vertragsbedingungen im lease.9 enthaltenen angegeben [1.999.003] [1.999.002] Es gibt drei Hauptunterscheidungen zwischen Gebühr einfachen Immobilien und Standgebühr Anwesen im Sinne unserer Analyse: 1) Vertrag Miete bezahlt im Vergleich zu marktüblichen Mieten, die erreicht werden kann, 2) die Laufzeit des Leasing, und 3) die Stärke des Leasing Garant. Ein Mieter können vereinbaren, eine über dem Markt Miete zahlen, um einen Wirt, um Kapital zu investieren, um ein Restaurant, das eine markante Architektur notwendig, um sein Geschäft zu betreiben und Imagepflege hat bauen zu induzieren. McDonalds könnte ihr Markenimage nicht beibehalten, wenn sie nur verpachtet Restaurants von anderen, die nicht erfolgreich Standorte für die erste Betreiber waren gebaut. Eine vielfältige Reihe von Restaurant Erhebungen würde die durch ihre Werbung entwickelt Markenauftritt diffundieren.

Der Hauptgrund dafür, dass einige der Restaurant Mietpreise sind gegen über Marktniveau sind die Kosten für die Umwandlung ein Restaurant aus von einer Person von einem anderen Restaurant-Operator verwenden. Viele Gastronomen sehen der Vermieter Investitionen von Mieterausbauten als ein Darlehen über die Laufzeit des Leasingverhältnisses zurückgezahlt. Laut Randy Dishongh, der Mason Jar Restaurant Group, „Grundbesitzer erwarten Mieter Verbesserungskosten erhalten über die Leasingdauer zusammen mit einer 10% bis 12% Rendite auf das Mittel voran zurückgekehrt.“ Gespräche mit weiteren Restaurants, Investoren und Betreiber darauf hin, dass die Rendite der Mieterausbau kann von 10% bis 20%, abhängig von der Höhe der Ausgaben, ihre Einzigartigkeit und die Finanzkraft des Mieters. [1.999.003] [1.999.002] Obwohl 10% zu 20% kann wie eine hohe Rendite für einen Immobilieninvestor scheinen würde ein Equity Investor in einem Restaurant Geschäfts eine höhere Rendite für dieses Kapital erwarten. Daher ist es ratsam, für die Immobilienbetreiber in Kraft zu leihen die Mieter Verbesserungskosten vom Vermieter zurückzahlen und sie mit einem über dem Marktmiete im Vergleich zur Aufnahme von zusätzlichem Eigenkapital.

Auswählen der richtigen Ansatz für die Bewertung

Der letzte Schritt in unserer Analyse ist es, die drei traditionellen Ansätze zur Bewertung beurteilt: Kosten, Verkaufsvergleich und Einkommen. Der Kostenansatz beinhaltet das Hinzufügen von den Marktwert des Grundstücks an abgeschrieben Wert der Verbesserungen. Der subjektive Teil ist die Bestimmung Abschreibungen der Verbesserungen in einem Verkehrswertgutachten. Abzug der Kosten, um das Äußere Höhe, Innenraumgestaltung zu ändern, ist Innenausbau und Beschilderung ein Ansatz zur Ermittlung der Abschreibungs von den einzigartigen Anforderungen jeder Restaurantbetreiber entstehen. Andere Artikel, die in Betracht gezogen werden könnten, sind die Leasing-Provision an eine Leasing Agenten von Drittanbietern und Mietausfall abgezogen, bis die Immobilie vermietet.

Diese Kosten können beträchtlich sein. Ein weiterer Ansatz zur Bestimmung des Gesamt Abschreibungen in einem Restaurant ist auf die jüngsten Verkäufe zu analysieren und ordnen den Verkaufspreis zwischen Land und Verbesserungen. Wenn die Wiederbeschaffungskosten für die Verbesserungen wird geschätzt und physische Abschreibungen werden in Abzug gebracht, kann der Restbetrag der Abschreibungen ein guter Indikator für die Wertminderung aufgrund des Herstellungskosten sein.

Keine der traditionellen Formen der Abschreibungen genau beschreiben Abschreibungen aufgrund der Umwandlung von einem Restaurant. Nach der Beurteilung Immobilien, 11. Aufl., Von The Appraisal Institute veröffentlicht wurde, „Funktionsüberalterung wird durch einen Fehler in der Struktur, Material oder Design, das die Funktion, Versorgungsunternehmen und den Wert der Verbesserung verringert verursacht.“ Härtbare funktionelle Veralterung ist wie folgt definiert: „. Ein Element der aufgelaufenen Abschreibungen, einer härtbaren Defekt durch einen Fehler in der Struktur, Materialien oder Konstruktions verursacht“ Ein zweiter Ansatz wäre es, die Herstellungskosten von Leasing zu behandeln und mieten Verlust in der gleichen Weise wie die latenten Wartung, da es sich um eine notwendige Kosten, um das Restaurant für ein neues Restaurant Betreiber vorzubereiten.

Die Vergleichswertverfahren ist ein direkte und leicht verständliche Bewertungstool. Mit Restaurants, aufgrund der Anzahl der Elemente der Wert (Immobilien, Geschäftswert, FF & amp; E und Inventar) in einem Verkauf beteiligt, erfordert das Vergleichswertverfahren detaillierter Forschung, um eine genaue Bewertung vorzubereiten. Es ist wichtig, detaillierte Untersuchungen durchführen, um den Wert der Immobilien, Geschäftswert, FF & amp trennen; E und Inventar bei der Überprüfung der vergleichbare Umsatz. Da die Zuweisung eines dieser Elemente wird häufig durch Anwälte und Wirtschaftsprüfer, um Bundeseinkommensteuer Abschreibungen zu maximieren, kann es nicht sinnvoll sein, die durch den Käufer und Verkäufer festAllokation bei der Vorbereitung einer Schätzung von Immobilien verwendet werden. Da angemessene Informationen möglicherweise nicht zur Verfügung, um den Wert für die Immobilien richtig zuzuordnen, wenn ein Fortführungs Restaurant verkauft wird, kann es angebracht sein, diese Informationen als ein vergleichbarer Verkaufs verwenden. Ferner wird der Zeitaufwand, um den Unternehmenswert, Inventar, Immobilien und Möbel zu schätzen, Vorrichtungs- und Geräte Werte kann eine detaillierte und komplexe Analyse über die Bewertung des Themas Restaurant sein.

Auswahl der passenden Umsätze, die beinhalten nur Immobilien, ist der wichtigste Schritt bei der Vorbereitung der Vergleichswertverfahren. Oft ist es sinnvoll, die andere Elemente der Fortführungs Restaurant Verkauf der Immobilienwert zu trennen. Verkauf von Restaurant Gebäude, in dem ein Restaurant wird nicht mehr betrieben spiegelt den wahren Wert der Immobilie, sofern angemessene Zeit bis zur Markt Eigentum zur Verfügung.

Unsachgemäße Anwendung des Ertragswertverfahren kann in einem unangemessenen Wert führen. Die häufigsten Fallstrick bei der Bewertung ein Restaurant für steuerliche Zwecke in Texas ist zu prüfen, die Vertragsmiete als die marktübliche Miete bezahlt. Dieser Vertrag Miete in den meisten Fällen handelt Entschädigung für Mieterausbauten. Diese Rückzahlung der Kosten für Mieterausbauten ist oft ein wesentlicher Teil des Vertrages Miete.

Der zweite wichtige Punkt, der manchmal die Bewertung der Gebühr einfach Immobilien, wenn ein Restaurant angemieteten verzerrt, ist der Effekt des langfristigen Mietvertrag mit einem bonitäts Mieter. Bei der Bewertung der Gebühr einfach Immobilien, wenn ein Restaurant verpachtet ist die Wirkung der langfristigen Mietvertrag mit einem bonitäts Mieter. Bei der Bewertung der Gebühr einfach Immobilien sollte der Gutachter Marktmiete, Leerstandsmarkt, Marktkosten und eine Marktkapitalisierung Rate zu verwenden. Wenn lokale Praxis beinhaltet die Bewertung der Gebühr einfach Immobilien, die Einkommen mit Kapitalisierungszinssatz für kredit Mieter.

Fazit

Der wichtigste Schritt bei der korrekten Bewertung der Restaurants für steuerliche Zwecke ist zu bestimmen, welche Art von Wert genutzt werden sollten. Es gibt erhebliche Unterschiede zwischen dem Marktwert, Nutzungswert und den Investitionswert für die gleiche Eigenschaft. Oft gibt es signifikante Unterschiede zwischen dem Marktwert des Leasinggebühr Anwesen und die Gebühr einfachen Anwesen. Berechnungen der entsprechende Wert kann dann unter Verwendung von relevanten Daten werden. Allerdings wird Kontroverse über sachgerechte Bewertung des Restaurants wahrscheinlich eine aktive Diskussionsthema werden auch in Zukunft

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